Jak neplatit za půdní vestavbu zbytečně mnoho
Bydlení pod střechou v podkrovních bytech bylo donedávna výsadou umělců a podivínů, ale po roce 1989 se stalo velmi populárním. Díky privatizacím a restitucím majetků se otevřely možnosti, které byly za totality blokované, a mnoho lidí zjistilo, že bydlení s ptačí perspektivou má své kouzlo a půvab.
Díky své profesi statika se projektování půdních vestaveb často zúčastňuji. To znamená, že neprojektuji dispozice půdních bytů a nenavrhuji objemové úpravy půdních prostor a tvary střech, ale navrhuji potřebné úpravy krovů a stropů pod půdou a případně i navrhuji nové mezistropy v půdách, jsou-li půdní byty mezonetové (dvoupodlažní). Jak je z názvu mé profese asi zřejmé, nejsem rozpočtář a odborník na ceny stavebních prací, ale vždy mě zajímá, jaký je propočet ceny půdních bytů, za kolik se dá v konkrétních případech půdní byt pořídit.
Jak postupovat při pořizování půdního bytu
Nevyhnutelnou položkou při pořizování půdního bytu bývá cena za pořízení samotného půdního prostoru. Největší výhodu má vlastník nemovitosti, chce-li si ve svém domě pořídit nový půdní byt. Neplatí nic. Zájemce o půdní byt, který nevlastní příslušnou nemovitost, může odkoupit půdní prostor od majitele domu, což může být fyzická nebo právnická osoba, po privatizacích to často bývá společenství vlastníků bytů v bývalých státních nebo družstevních domech, může to být také obec. Je to obdobné, jako když si zájemce o rodinný domek koupí nejprve pozemek.
Když se zajímám o pořizovací ceny půdních bytů, chci znát pouze náklady bez uvedené kupní ceny prázdného půdního prostoru. Většinou jsem ale docela rozčarovaný údaji, které se dozvím, protože ceny jsou vzhledem k užitným plochám bytů obdobné jako ceny bytů v nově postavených domech nebo v rodinných domcích.
Půdní byt nesrovnatelně dražší?
Protože mě již mnoho let zajímají energetické náročnosti stavebních prací a stavebních konstrukcí, považuji výše uvedená zjištění za důsledek nějakým způsobem pokřivených ekonomických a společenských vztahů. Zdá se mi, že mohlo dojít k nějaké samovolné deformaci a „nevědomě" nastoleným nepsaným kartelovým dohodám ve stavebním podnikání. Musím ale znovu zdůraznit, že jde o můj pocit, který neumím jako neodborník na ekonomické vztahy ve stavebnictví podložit hmatatelnými důkazy.
K tomuto svému názoru jsem došel na základě zkušeností z mnoha desítek projektů a realizací půdních vestaveb, kterých jsem se jako statik zúčastnil. Pokusím se uvést srovnání jednotlivých kroků a stavebních konstrukcí, které je třeba provést pro pořízení rodinného domu s přízemím a patrem v podkroví a půdního bytu mezonetového typu stejné užitné plochy za předpokladu, že je zakoupen pozemek v dosahu sítí (kanalizace, voda, elektřina, plyn) a je zakoupen půdní prostor.
Srovnání jednotlivých kroků
- Provedení instalačních přípojek do prostoru půdorysu bytu či domku: Půdní byt - není nutné, domek - je nutné.
- Provedení základů stavby: Půdní byt - není nutné, domek - je nutné.
- Vyzdění obvodových a vnitřních nosných stěn: Půdní byt - není nutné, domek - je nutné.
- Provedení stropu mezi přízemím a patrem: Půdní byt - je nutné, ale většinou se jedná o lehký dřevěný strop z trámků, domek - je nutné, většinou se jedná o strop z betonu nebo ocelových traverz nebo keramickobetonových nosníků se znatelně vyšší energetickou náročností i cenou. Strop, který nese podlahu půdy v drtivé většině případů postačí impregnovat nátěrem proti dřevokazným houbám a hmyzu, případně zesílit mírně dřevěnými fošnami přiloženými ke stropním trámům. Náklady na tyto úpravy jsou přibližně rovnocenné s náklady na betonový podklad podlahy přízemí domku.
- Vnitřní příčky: Půdní byt - je nutné, domek - je nutné.
- Střecha, krov: Půdní byt má již hotový krov, který v drtivé většině případů postačí impregnovat jako stropní trámy, v menšině případů je třeba fošnami zesílit některé krokve a vaznice krovu. Je třeba doplnit do krovu tepelnou izolaci a zespodu zavěsit sádrokartonový podhled. Je-li střešní krytina v pořádku, postačí jen její drobné úpravy. Rodinný domek - je nutné postavit nový krov s novou střešní krytinou a ostatní konstrukce jsou stejné jako u půdního bytu.
- Vnitřní instalace a zařizovací předměty: V obou případech jsou stejné.
- Přesouvání stavebních hmot a konstrukcí na stavbě: Tyto přesuny jsou v případě půdního bytu náročnější, je třeba používat stavební výtah, ale ve srovnání s rodinným domkem je objem těchto hmot a konstrukcí menší.
Deformace hodnot a cen ve stavebnictví
Z výše uvedeného pohledu by na první pohled měly být náklady na pořízení půdního bytu citelně nižší než u rodinného domku a z pohledu energetické náročnosti si myslím, že to je jednoznačné. Prosím ale čtenáře, aby toto srovnání bral s rezervou úměrnou tomu, co jsem již dvakrát zmínil, a sice, že nejsem odborníkem na ekonomiku ve stavebnictví.
Každopádně si však myslím, že toto srovnání může ukazovat na zdeformované hodnotové a cenové vztahy v oblasti bydlení a stavebnictví a že stojí za to, aby se jimi případní zájemci o půdní byty zabývali. Myslím, že může být užitečné, aby si tito zájemci nechali provést v případě vážného zájmu o tento druh bydlení nezávislou podrobnou analýzu nabídkových rozpočtů poptaných stavebních firem a nenechali se ovlivnit tím, že půdní vestavby jsou běžně obdobně nákladné jako novostavby. Jedním ze způsobů, jak snížit náklady, může být v případě půdních vestaveb, které jsou relativně malými stavebními akcemi, poptávat malé stavební firmy s menšími maržemi a náklady na chod firmy, než mají velké firmy.
Ivan Beneš (více o něm zde)
Autor: Redakce PŽ
Bohužel zde nejsou žádné komentáře.