Růst cen nemovitostí – existuje dle Rusňákovy DRFG cenová bublina?
Ceny nemovitostí nehledě na růst úrokových sazeb nadále rychle stoupají. Ve druhém čtvrtletí letošního roku se mezi kvartálně zvýšily v Praze o 8 %, mimo Prahu bezmála o 10 %. V meziročním srovnání pak došlo k růstu cen nemovitostí o 20-30 %.
Jsou ceny rezidenčních nemovitostí nadhodnocené?
Vysoké ceny nemovitostí samy o sobě ještě nemusí znamenat, že jsou nadhodnocené. Je totiž rozdíl mezi cenou a hodnotou. Ale platí, že pokud existují metody, které se snaží nahodnocení nějak uchopit, tak vesměs vztahují cenu nemovitostí vůči různě definovaným příjmům. Zde opravdu platí, že v posledních 5-6 letech příjmy rostly výrazně pomaleji, než jak rostly ceny nemovitostí. „Jednoduše řečeno, od roku 2015 mzdy v české ekonomice vzrostly zhruba o polovinu, zatímco ceny nemovitostí vzrostly více než jednou tolik. Neboli touto optikou opravdu platí, že jsou ceny nemovitostí nadhodnocené. Je zde také často používán termín cenová bublina“, říká hlavní ekonom skupiny DRFG Martin Slaný.
Příčiny vysokých cen nemovitostí
Příčin je několik, mezi ně patří dvě základní, jak na straně poptávky, tak na straně nabídky:
- Na straně poptávky to byly dlouhodobě nízké úrokové sazby, které motivovaly domácnosti k tomu, aby si braly hypoteční úvěry, a tím rostla i poptávka po nemovitostech. Rostla ale také investiční poptávka, jelikož nebylo kam investovat – nízké úrokové sazby byly u ostatních investičních nástrojů a často investoři investovali do nemovitostí právě s vidinou toho, že cena nemovitostí nadále poroste.
- Na straně nabídky je hlavní důvod nedostatečná nabídka. Málo se staví. Deficit bytového fondu se odhaduje v posledních 4-5 letech někde kolem 60 tis bytů. Je samozřejmě otázka – pokud jsou ceny nemovitostí takhle vysoké a je zde deficit bytů, proč se nestaví více? A ten důvod je jednoznačný. Je to přílišná regulace a délka povolovacích procesů, které s bytovou výstavbou souvisí. Navzdory tomu, že aktuální čísla o pozemní bytové výstavbě jsou pozitivní, tak nestačí dohnat ztrátu předcházejících let. Navíc zde máme nízkou srovnávací základnu loňského roku.
Budou ceny nemovitostí klesat?
Martin Slaný, hlavní ekonom investiční skupiny DRFG Davida Rusňáka, tento vývoj nepředpokládá. „Čekám, že se trochu znormalizuje vývoj mezi cenami nemovitostí a příjmy, že nebude platit to, co v předcházejících letech, kdy příjmy nestačily růstu cen nemovitostí, kdy ceny nemovitostí tolik utíkaly“, dodává Slaný. V celkovém agregátním pojetí předpokládá, že nebude docházet k poklesu cen nemovitostí. Sníží se tempo jejich růstu. Což ale neznamená, že v některých lokalitách nemůže k cenové korekci dojít. Ostatně poptávka v posledních letech byla mnohdy hnána psychologicky s vidinou dalšího růstu cen. Tudíž v horších lokalitách se může stát, že ceny nemovitostí budou klesat, ale kvalitní vlastnické bydlení si poptávku, i díky tomu velkému deficitu nabídky, v nadcházejících letech bezesporu najde.
Autor: Michal Pecka
Autor: Redakce PŽ
Bohužel zde nejsou žádné komentáře.